当代物权法百科全书小辞典初稿44-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿44-1

    不动产债权生效的案例

    一、不动产债权生效的案例

    不动产债权生效的专项规定，指物权法为保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为而特设的专项规定。基于登记生效主义特征和债权生效主义特征考量，要求当事人遵守物权变动的区分原则，要求在债权生效前后和登记生效前后对其法律效力作出一个恰如其分的区分，使得当事人的权利与义务均处于正当与圆满的状态。此项规定，由合同关系法和普通债权关系法规范与调整，要求正确对待不动产登记生效主义与不动产合同生效的相互关系，重点在于保护权利人的不动产交易安全，赋予不动产权利人以交易安全权、财产追及权以及损害赔偿请求权。

    【例一】房屋买卖的两种生效状态

    第一种情形，是先有房屋买卖合同，后有产权过户手续。

    在此登记之前，不动产物权人先同开发商签订房屋买卖合同，根据买卖合同去办理产权过户。双方签订房屋买卖合同时，无论是否预告登记、假登记，已经产生了债权效力；当不动产所有权人办理产权过户手续时，接着产生了物权登记效力。因为有了债权效力，才有了物权效力。债权效力是因，物权效力是果。

    尽管如此，合同（债权）效力是初始效力，产权（物权）登记效力是最终效力。

    物权法将不动产物权登记生效放在第14条，将合同生效放在第15条，即登记的最终效力放在前面，将登记的初始效力放在后面，说明了最终目的是物权登记优先。

    房屋买卖合同书是双方买卖达成的意向，没有正当理由不得单方面撕毁合同。本条“自合同成立时生效”具有法定的效力，包括未“办理物权登记”的情形。

    对于此法则怎么进行区分呢？

    其一，区分时段。主要分为两个时段。第一个，合同生效的时段；第二个，登记生效的时段。两个时段是连贯性的，是前因后果的时段。

    其二，区分效力。主要分为两种效力。第一个，债权合同生效的效力；第二个，物权登记生效的效力。两种效力是对立统一的，前为初始、后为终端的效力。

    以上区分是大概的、主要的区分，也是原则性区分。这种区分是很有必要的。否则，就会出现差错。

    第二种情形，是原先没有房屋买卖合同，后参加产权过户手续。

    房屋购买人的直接目的，是获得产权证。其中可能会产生两种心态的人：一种是订个房屋买卖合同吧，以免往后夜长梦多、节外生枝，于是又下订金，又订合同；另外一种是不订房屋买卖合同吧，认为多此一举，反正到时候会有产权证就是了。于是，交完订金就走人。上述第一种情况是靠得住的，因为有了合同，买卖关系就算成立了，以后好歹有个保障了；上述第二种情况可能是靠不住的，以后吃了大亏也后悔莫及。

    譬如，开发商开始答应了将房屋出卖给准产权人，后来开发商翻脸不认人，说“对不起，那套房子已经涨价，每平方米涨了1000元”，在此时，购买者就进退两难了，买吧，平白无故地涨了大价钱；不买吧，又要向开发商交纳一大笔违约金。此时，第二种购房者既不受合同法救济，也不受物权法救济，即使打官司也叫天天不应，叫地地不灵。

    上述第二种购房者，遭到的拦路虎，不只是合同对抗而已。当他走进房屋产权登记机构的时候，同样会吃闭门羹。因为没有购房合同，手续不全，会立即遭到拒绝，买房屋登记立即泡汤，产权证也拿不到手。

    种种迹象表明，了解合同与合同生效主义，同时了解物权变动与登记生效主义是非常重要的。从某种意义上讲，这两样东西，是不动产权利人的尚方宝剑，是护身符。

    【例二】开发商故意拖延办理产权证，如何看生效

    对于办理产权证，购房者与开发商的愿望是迥然不同的。

    购房者，一般恨不得早点拿到产权证，越早越好。产权证的好处很多。如全家人迁移户口，有了身份的象征，生活秩序井然些，特别是孩子入托、上学和全家人的医疗保障是个大事情。有的人倾全家之力，东挪西凑，咬紧牙关购买一套房子，为的是有个城市户口或者学位房户口等，为的是子女受到良好教育等等。没有房产证，没有户口的痛苦可想而知，即使是九年义务教育，选择一个学校读书，孩子因无户口，择校费每年需付出3万至5万。如果让孩子读个野鸡学校，孩子也很遭蘖。

    开发商则相反，一般恨不得购房者全部晚办或不办产权证。产权证对于开发商的压力很大。开发商缴纳税务和融资还贷，是与发放产权证呈正相关的。开发商的税费成本有：营业税，营业收入的5%；城建税，营业税的7%；教育费附加，营业税的5%；其他税种，还有土地增值税、印花税、企业所得税、代扣代缴个人所得税等。据有关开发商报料，开发商的建安成本（人工、建材等）占40%，土地成本占30%，税费成本占10%，其他成本（融资、管理和营销等）占8%，利润为12%（广州日报2009-06-18开发商利润到底有多高？记者张忠安）为了晚交税费，或者为了搞其他名堂，开发商故意拖延办证的事件屡有所闻。另外，对于某些购房者而言，有买房继而炒房的倾向，这种现象的发生，会直接冲击开发商一手房屋市场，这也是开发商不愿意面对的现实。

    显然，拖延办理房屋产权证，一般是开发商的阻碍所致。而且此类现象相当普遍。

    无论主观原因与客观原因如何，物权法赋予不动产权利人以“双保险”：在“登记生效保险”之外，加上一个“合同生效的保险”。这样就将物权与债权有机结合起来了，好处就释放出来了。

    关于债权生效，德国等国家都有立法例。《德国民法典》第873条第1款规定：“为转让一项地产的权利，为在地产上设立一项物权以及转让该项权利在该项权