当代物权法百科全书小辞典初稿52-1 (第2/2页)
屋所有权人申请预告登记的简单条件，并未硬性地“按照约定可以向登记机构申请预告登记”。按照约定和不按照约定，双方一起或者单独的均可申请预告登记。从法定程序上更加圆满状态而言，双方一起参加房屋预告登记是比较理想的行为。但开发商作预告登记基本上是针对不特定的购买人的，约定的对象是不清楚的。 3.两者之间的区别 自由型预告登记与协议型预告登记，虽然同属不动产预告登记，表面上看不出什么差别，而它们的区别还是可以窥见的。 第一，物权法型及其主导的约束条件不同。 协议型预告登记，涉及到土地权利的纠葛比较复杂，在土地所有权公共所有制条件下，公开出让的建设用地使用权与划拨地、宅基地使用权的出让条件不同，城市土地与农村土地的流转办法也不相同。在制度物权法作用下，普通物权法受制于制度物权法的约束。因此，公有、共有、合有、私有或者其他所有制的权利人自由转让土地权利，均不同程度上受到限制，买卖土地权利双方负有特定的共同的责任与义务，预告登记时双方的约束是必不可少的。 自由型预告登记，涉及到房屋的权利是相对清晰的，房屋所有权及其地役权基本上是普通物权法调整与规范的对象，较少受到制度物权法的约束。商品房和可流通的其他产权房屋是面对城乡全社会交易的，宅基地上的自建房面向集体组织以内流通，廉租房是不准租赁人买卖的。所有这些，只要房屋登记机构把关一下就行了，至于是否需要买卖双方协议一致地允许买受人申请预告登记则关系不大。当然，属于国家或者集体所有的房屋，最好是通过买卖双方协议一致地允许买受人申请预告登记，因为公共财产的买卖需要加强管制。 第二，业主或者权利人的交易心态不同。 协议型预告登记对应的土地权利人，因为土地权利的设立、变更、转移与消灭，包括土地抵押在内，因为知道土地权利的转让与登记不是一件易事，知道擅自买卖土地或者转让土地的使用权是违法的，较少发生“一地多卖”或者“一地多押”的情形。他们也知道协议转让土地权利是有益无害的，双方之间也乐于接受这种现实。
自由型预告登记对应的房屋原产权人，特别是新建房屋的房地产商人投资额巨大，面临着资金回笼与还贷的压力很大，为了摆脱困境转嫁经济危机，有的无良开发商故意不守信用，故意“一房多卖”或者“一房多押”，破坏了房地产经济秩序；有的无良开发商为了推迟缴纳税务或者偷税漏税，以各种借口限制与阻止房屋购买人申请预告登记，甚至于拖延几年、十几年准许预告登记与办理房地产权属证书都有。 第三，协议与自由的不同之处。 所谓协议，就是土地权利双方在预告登记之前的协议，包括合同中的约定与对于何时申请预告登记的协议。转让人与受转让人申请预告登记的约束条件是一致性的，是在保护原权利人剩余权利基础上然后保护新权利人而进行的预告登记。多数土地上是有附着物的，城市土地上可能有建筑物，农村土地上可能有果树、庄稼之类的附着物，需要等到时机成熟之后才能正式转让。倘若受让人不管不顾这些客观条件，或者没有合理的补偿，就独自申请预告登记，给转让人造成经济损失是要负责赔偿的，甚至于可以导致转让人反悔，取消原先的转让合同，给予受让人更大的被动表示。这就是协议申请预告登记的好处。 所谓自由，就是房屋产权在预告登记之前，法律赋予房屋买受人一定程度上的申请预告登记的自由。准产权人即房屋买受人先买权的预告登记自由，是有排他权和买受权的自由，权利人的权利一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。房屋转让人的交易自由，仅仅限于对于单个买受人进行交易的自由，一旦合同交易完毕，这种交易自由就自动消失。物权法的基本原则之一，就是一物一权主义，即在一个物之上只能设立一个所有权，不能设立多个所有权。房屋买受人按照合同约定履行了应尽的义务，转让人没有正当理由，就不能阻止房屋买受人申请预告登记。 总之，土地和房屋权利的转让，能够做到双方协议一致的申请预告登记是比较理想的预案。但是，不排除在有的时候会发生意外，如“一房多卖”或者“一房多押”的情形是相当多见的。在肯定双方协议一致的申请预告登记是有益的同时，同时要密切关注“一房多卖”或者“一房多押”的情形，法律赋予房屋买受人一定范围内的申请预告登记的权力是很有必要的。 相关法律：物权法第20条 相关名词：【预告登记浅析】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 通信地址：广州市天河区黄埔大道中翠华街89号2401室 邮政编码：510630手机：13026889717 电子信箱：QQ437116637或627592416