当代物权法百科全书小辞典初稿53-1 (第2/2页)
。二是登记效力不同。“预告登记”只是为未来的物权作一个预约，并不立即导致相关联的物权的成立或变动，而只是预约了未来的物权，得到了未来物权的阶段性的请求权、保证权、先买权、买受权与排他权，生效时间为三个月以内；而“正式登记”是一气呵成，对于准物权人升格为物权人产生直接的、久远的的效力，效果显著。 本条款所针对的，是房地产商不守合同信用，“一房多卖”（类似于一女嫁三郎）或者“一房多押”（一般是指房地产商将购房人未办房产证的房屋向银行再次抵押，或者向多人抵押），坑害消费者利益和权利而得不到法律救济等不良现象。很多时候，房地产开发商在商品房未盖完之前几个月便作了售房广告，开展了促销活动。此时，一般以优惠价、打折价及其他名堂来吸引顾客。因为购买房屋是先到先选先得，晚买不如早买，早买不仅可以得到优惠，而且选择好单元好朝向的机会较多。这就是买卖房屋中的“马太效应”。也有的开发商见有机可乘，于是设圈套“一房多卖”或者“一房多押”，令消费者上当受骗。 本条款的设置，一方面是保障消费者的合同履行的效力，另一方面，还要保障准物权人未来物权的效力。众所周知，合同法只是保障一样东西，即保障财产所有权人的交易不受损失，而对于保障物权方面则显得势单力薄。消费者即准物权人的目的是要得到不动产，其他是次要的。恰恰是债权法上这一点难以做到。 预告登记的作用，是将现实的债权关系转换成未来的物权关系。在转换过程中，预告登记是一座桥梁，需要通过这座桥梁才能到达彼岸。然而，到了彼岸以后，还要走一段公路，走完公路以后，才能到达最终的目的地。确切地说，预告登记只能是将现实的债权关系转换成一半的物权关系，即准物权关系。另外一半，是要通过办理正式登记手续来完成。因此上，预告登记终归是临时性、过渡期登记，存续时间以三个月内为限。 本条前款，是指引人们怎样过桥到达彼岸；本条后款，是指引人们过桥以后怎样到达最终目的地。
本条款比较好理解，主要在于提醒消费者，当开发商预售房屋或其他不动产时，要打醒十二分精神，不要被别人蒙骗。在这里，细节也可以决定成败。告诫消费者要准时地做好两件大事：一件大事是预告登记，另一件大事是正式登记。为了便于记忆，试简称本条款为“两件大事，一个细节”。 3.著名专家说法 议题：预告登记一定需要双方“约定”吗？ 预告登记，到底是双方捆绑在一起的登记，还是单方面自主性的登记？也许，许多人意识到这是购买不动产的消费者可以自己作主的一件大事，根本不需要别人指手划脚，根本不需要别人画蛇添足地再强加一个“协议”。但是，如果你仔细分析本条款，也可能令人失望，甚至大失所望。 本条前款有“为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”的内容，其中“按照约定”四字值得一提，特别是“约定”这个动词很值得商榷。 著名法学家、中国社会科学院学部委员梁慧星教授对于此问题深有感触： 他说，值得注意的是，本条规定以双方“约定”为预告登记的条件，属于错误。预告登记是专门保护商品房预售合同中的买受人的，而不是用来保护出卖人的。出卖人根据自己的的经济地位可以保护自己的利益，无论采用“按揭”或者“付现”的支付方式，开发商在正式合同签订之前已经收讫全部价款，其利益已经得到了完全的保障。条文规定以双方“约定”为预告登记的条件，则没有约定、开发商不同意就不能进行预告登记，与物权法创设预告登记制度的政策目的相冲突。① 本人赞同梁教授的观点，认为法律的天平向着开发商倾斜，是近似于劫贫济富，是损不足以奉有余，是反其道而行之。外国的不动产登记法，如日本不动产登记法，不提倡、也不反对协议型预告登记，但肯定了自由型预告登记。 预告一定登记需要双方“约定”吗？我看不一定需要。房地产开发商是个强势的暴利分子，为了攫取暴利，为了逃避税费，甚至于为了一房多卖、一房多押，总是在预告登记和产权转让登记上千方百计地阻扰权利人的登记要求。而法律不向弱势者倾斜，却向强势者倾斜，对于保护房地产的交易安全和保护弱势权利人的合法权益显然是很不利的。 注释： ①《物权法名家讲座》第29页，梁慧星：《物权法》基本条文讲解，第二十条【预告登记】。中国社会科学院2008年4月第1版。 相关法律：物权法第20条 相关名词：【预告登记】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 通信地址：广州市天河区黄埔大道中翠华街89号2401室 邮政编码：510630手机：13026889717 电子信箱：QQ437116637或627592416