当代物权法百科全书小辞典初稿239-1 (第1/2页)

    当代物权法百科全书小辞典初稿239-1

    地产权

    一、基本概念

    1.地产权

    地产权，指按照土地的合理使用权、合理利用权、合理作用权划分的专业对口的土地财产权，是各国物权法中最显要并且最复杂的一项不动产财产权，分为公益性、共益性、私益性和自益性、他益性几种形态，以及自物权、他物权、地役权、信托物权几种类型。

    土地所有权主要由土地所有制制度规范与调整，无论是土地公有制或者是私有制法律体系，或多或少地受制度物权法即公法、特别法规范与调整，而土地使用权可以由普通物权法或担保物权法规范与调整。

    地产权，一般包括主地产权、副地产权两大类。

    主地产权，指土地的用益物权人在从事生产经营活动中，在获得土地经营自主权以后，同时依法享有农地转包、出租、互换、转让、继承、代耕代种、返租倒包、作价入股和抵押农地使用权的配套权利。在农村统辖区内，土地主产权人有优先承包经营权、在转让土地用于建设时可优先获取经济补偿权。

    副地产权，指土地用益权人在从事生产经营活动中，与土地主产权人达成协定，依法享有承租、代耕代种和再转包、再出租的使用权和二次流转权与收益权。在转让土地用于建设时，同样可以享有部分经济补偿权。

    其中，地役权是准地产权、副地产权和公私兼顾、共私兼顾型杂交地产权。

    地产权，还可以分为：国家、集体、个人地产权，城镇、乡村地产权，行业、企业地产权，自主、他主地产权，综合地产权，限制型、非限制型、混合型地产权，公益型、非公益型地产权等多种类型。

    地产权发生竞合时，主地产权、副地产权都可以成为地产所有权。

    2.地产权制度

    地产权制度，是与土地所有权有关的土地制度，它是在相对弱化土地所有权而强化土地使用权、土地利用权的一种务实的土地制度。如果土地不合理利用、规划利用和保护性利用，如果城乡的土地全部是免费使用，土地的集约化、节约化和公平合理化不能体现出来，那么土地所有权的物权价值难以体现出来，就是徒有虚名。平衡土地所有权制度与地产权制度，国家要防止公权私化的倾向，但国家可以相对地弱化私有的土地所有权、适当下放土地使用权，这是每个法制国家的发展趋势。

    德国物权法虽然是100多年前颁布实施的，对于土地所有权着重于确认方面，对于收益租赁权、使用租赁权等土地使用权着重于保护方面，这就相对地弱化了土地所有权，强化了土地使用权和地役权。英国普通法也是很古老的民法，及至垄断资本主义阶段仍然采取土地王有制即相当于国有制的模式，私人的土地所有权基本上是信托式所有权，这也相对地弱化了土地所有权，强化了土地使用权和地役权。

    3.中国地产权制度

    中国实行土地所有权公有制和“专地专用”制度，依法赋予土地使用权人的一种特定的业主产业权。

    全国无偿使用的土地占有相当大的比例，有偿使用的土地主要集中于建设用地。国家的土地所有权是物权价值最高和功能最全面而强化的、甚至于可以向农村拓展的一类公有制所有权，包括建设用地所有权、农用地所有权和未利用地所有权。集体的土地所有权是不包含自由买卖土地处分权的弱化所有权，包含农用地所有权、基地所有权和用于农业的荒地所有权。

    土地是人类的共同财富，也是人们须臾不可离开的生活资料。国家法人有权依据不同时期的不同需要，重整土地规划布局，调整产业结构，以适应全国城乡经济一体化的建设需要。

    总的要求是，农业用地专供农民使用，合理利用和开发各种土地资源，农业地产权以用益物权为主要标志。城乡各类土地用于城镇建设，必须依法执行用地程序和标准。房地产开发商或其他单位和私人违法占地、用地，其非法产权不受法律保护。城市建设用地，一般属于用益物权、使用权和享用权三大类地产权。

    农用地的特点，是农用地用益物权同农产品的所有权相关联，通过劳动与生产资料的结合产生产业效益和生态效益。

    城市建设用地的使用权，往往是与地上的建筑物、构建物的所有权捆绑相连接在一起的。建筑物所有权与土地使用权结合，而体现产业效益的。建设用地效益大大高于农地的产业效益。

    二、土地所有权专属国有化

    1.土地法律体系

    全世界的土地法律体系，按照结构划分，分为大陆土地法系和英美土地法系两大体系，以及社会主义土地法制的“变种型”土地法律体系。

    大陆土地法律体系，以德国、法国为代表，是世界上最流行的私法土地物权物权制度。基本上是在界定私有土地物权基础上来排除公有土地物权，俗称“公权私化”。这种制度比较适用于农业社会，不太适用于工业化社会。

    英美法系土地物权制度，是以地产权制即信托所有权为主线的相对改良的土地物权制度。以英国、美国和英属南非、澳大利亚、新西兰、中国香港为代表。土地王有制实质上为土地国有制。由于可以自由买卖土地，变相的公权私化现象严重。

    苏联法系土地物权制度，是社会主义国家通行的土地国有化制度。

    中国是个例外。中国大陆实行的土地二元化制度，实际上土地国有化水平不及港澳台地区，国有制水平大概在30%左右。中国香港、澳门采用的是英美法系的信托地产权制度，全部是国有制。中国台湾模仿的是大陆法系的土地所有权制度，国有制水平大概在50%左右。

    2.土地所有权专属国有化

    社会主义国家也基本上采取“土地所有权”制度，但也出现了两大流派：纯国有化流派和非国有化流派的