当代物权法百科全书小辞典初稿43-1 (第2/2页)
不存在债权干扰的附体，可以干净利落地实施登记生效主义，而排斥并不存在的“债权优先”的原则。作为不动产登记生效主义，规定了该项不动产非登记不可，不登记就不发生效力。一旦登记，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的效力，债权必须依附于、服从于、服务于物权。这一类效力，在物权法中属于常规性效力，因为大多数不动产在于登记生效以后发生法律效力，可以称之为正效力。 中国不动产登记的特征与原则是：按属地管辖与登记原则、按对口管辖与登记原则、按不动产的类型管辖与登记原则、按县团级以上权力机关受权审批与登记的原则、“房地合一”原则、实行统一制度原则、及时办理原则、适度公开原则，以及特事特办原则。 债权效力，即债权优先原则，是在特定的债权优先基础上，依据一般合同、抵押合同的效力来区分不动产登记与不登记的效力，排斥存在和不存在的“物权优先”的原则。这一类效力，在物权法中属于非常规性效力，因为极少数不动产在于债权生效以后发生法律效力，可以称之为负效力。 债权效力可以发生于以下几种情形之中：（1）由登记生效主义判定的债权效力。法律规定必须登记的，当事人却未登记，依据登记生效主义原则，该项不动产并未具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（2）由登记对抗主义判定的债权效力。法律规定自愿登记的，当事人却未登记，依据登记对抗主义原则，该项不动产并未具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（3）由特定的债权生效主义判定的债权效力。法律规定必须登记的，一方当事人以自己的优势地位阻扰另一方权利人登记，依据债权生效主义原则，该项不动产具备物权的排他效力，第三人依合同债权取得的物权可以生效。（4）由担保的债权生效主义判定的债权效力。不动产抵押合同生效后，担保债权优于登记物权。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形，此时可以加强债权的效力，可以采取特别处分权的办法处分该项不动产，所有价款为债权人优先受偿。 以一第（3）项较为突出，主要功能在于保障权利人在商品房交易中的安全起见。商品房登记与众不同的是需要房地产商与购房人双方协同登记，不是权利人单方面登记。房地产商处于强势和领导的地位，权利人处于弱势和被领导的地位。当购房人与房地产商签订了购买房屋合同，并且按照约定交了预付款或者首付款、月付款等，但是，离正式登记和取得房产证还有一个过程。在这种情势下，生搬硬套“登记生效主义”是行不通的，是不利于交易的安全和权利人的债权和物权保障的。
以一第（4）项较为典型。企业中的不动产抵押、自然人中的商品房抵押贷款是相当普遍的。我们知道，担保物权法优于普通物权法，担保物权优于普通物权，担保法锁优于普通法锁。无论债务人的不动产是否登记，担保合同一定，担保法锁也同时锁定，债物权和物债权均优于普通物权。不动产抵押权登记以后，债权效力由预告生效发展到正式生效。其中，预告生效是由抵押合同生效后的当事人双方初步生效。不能认为抵押权没有登记就一定不具备效力。 三、债权生效的目的意义 比较之下，债权效力指合同效力、不动产交付生效的效力，这是不完全式的初级效力，不动产因未登记而不能顺利地取得，不能转让、抵押，甚至于连赠与、继承也难以实现。一般而论，光是合同生效，但没有实现不动产交付生效是最低级的效力。在这种情势下，甚至于连不动产出租也是不可能的。物权效力指在债权效力基础之上的登记生效的效力，这是完全式的高级效力，不动产因登记而取得，能够自由使用、出租、转让、抵押，甚至于能够赠与、继承。 不动产登记法既确定了登记生效主义的高标准严要求，又根据具体情况来树立债权生效的相对权威。其主要目的在于，防止开发商故意怠慢交付房屋或者故意拖延办理产权证，防止一房多卖、一房多押等违法违约现象的发生，籍以保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为，维护消费者的合法权益。另外，消费者上当受骗，购买到短斤少两、货不对板甚至于违章建筑，也可以依据事实，依据不动产债权生效的专项规定来维护自己的合法权益，侵权人得承担违约的法律责任，赔偿债权人的经济损失（赔款）或者物权损失（赔偿房屋）。 相关法律：《物权法》第15条。 相关名词：【不动产登记生效主义的专项规定】 字数：3888字 全面有效地保护我们的财产权是分分钟的要务 一切从现在开始hold住物权法精髓 当代物权法的开山作 宏观物权法的奠基石 物权法的饕餮盛宴 品茶品酒不如品宏观物权法 全世界物权法爱好者的良师益友 1000万字的尚方宝剑 从博士后到到中小学文化者的贴身保镖 世界上内容最完整意境最深邃文字最工整的物权法巨著 中国品牌 中国正能量 《当代物权法百科全书小辞典》 《解析物权法》 好书齐欣赏 润物细无声 启动防火墙 遁入物权门 请浏览创世中文网 一切都在掌握之中 通信地址：广州市天河区黄埔大道中翠华街89号2401室 邮政编码：510630手机：13026889717 电子信箱：QQ437116637或627592416