当代物权法百科全书小辞典957-2-21 (第4/5页)
人和银行为共同被告，请求人民法院判令卖房人和银行签订的房屋抵押合同无效，能否得到法院支持？ 答：得不到法院支持。卖房人为向银行借款，以自己的房屋所有权抵押给银行，银行作为第三人，根据卖房人提交的房屋所有权证及土地使用权证，有理由相信卖房人即是房屋的所有权人，而与卖房人设立了担保物权，并办理了抵押登记。该担保物权是有效的。即使房屋买卖协议是有效的，但由于没有办理过户手续，不能产生物权变动的法律效力。银行因与卖房人设立了担保物权而成为该房屋的抵押权人。根据物权法第191条规定，卖房人欠银行的债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。此谓有效的担保物权效力优先于基于合同产生的债权效力。提醒消费者，房屋买卖合同成立后，应及时办理产权过户手续，使房屋所有权转移至买受人名下，避免卖房人再次出售或抵押给银行。万德央（安徽日报农村版2014年7月22日第14版《一房两卖银行抵押权优先？》 上述例子，说明了在同等法律条件下抵押权合同优于普通买卖合同。所谓同等法律条件，是指物权法统一规定的法律条件。《物权法》包括普通物权关系法和担保物权关系法两个组成部分，不动产登记生效和抵押权登记生效是统一规定的。 抵押权关系是相对自由的合同关系，抵押权成立后并不影响所有权人进行买卖、出租等方面的交易。房屋买受人和抵押权人都可以利用同一物，使得物的利用效率得以提高。房屋抵押的担保合同关系是高等级的物权关系，房屋买卖的普通合同关系是低等级的物权关系，由此可见，担保合同才是真正的主合同，普通合同才是真正的从合同。 当然，所有权人的房屋出卖了一次就不能再出卖给第二人了，否则“一房二卖”是违法的，出卖人是要对第一个买受人进行双倍的。 抵押权人是放款的银行，完全可以限制所有权人的处分行为。关于“有效的担保物权效力优先于基于合同产生的债权效力”，简称“担保物权优于普通债权”，同时证明了担保债权才是主债权，普通债权才是从债权。 倘若“普通合同是主合同，担保合同是从合同”和“普通债权是主债权，担保债权是从债权”的理论能够成立，那么，本案件中的担保合同和担保债权是无效的，只有普通合同和普通债权是有效的。事实上与上述结论恰恰相反。 本文是由政府官方媒体登载出来的案例，是完全正确、完全可靠的信息资料，充分证明了“主从说”在实践应用上的副作用甚至于反作用。 买房人的诉讼权利与实体权利，虽然暂时不能对抗抵押权关系的双方当事人，但在适合的时候行使物权保护请求权、损害赔偿请求权和要求登记房屋所有权并土地使用权的请求权。对于买房人来说，行使物权确认请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权，不受诉讼时效的限制。行使返还原物请求权，一般适用于二十年的诉讼时效。但是，买房人的债权保护诉讼时效一般只有二年。
从诉讼时效上再次充分证明了“物权优于债权”的大道理、大原则。但是，现行的“主从学说”实行的是债权中心主义口号，忽视了物权保护主义的方针政策，最后在涉及到诉讼法时，怎么不起副作用呢？ 很多时候、很多地区的房屋在涨价，人民币在贬值，买房人选择取得房屋所有权与选择退回购房款，其中就有很大的学问与讲究。基于“物权优于债权”的大原则考量，首先应当允许买房人在房屋所有权与兑现债权现金两者之间进行自由选择。 但是，“主从学说”标志着清偿债权优先，而不是实行债权优先，对于卖房人有利，对于买房人却不利，怎么不起副作用呢？ 网络上关于“一房二卖”之类的案例很多，多数是非法的、无效的。但是，本案例却是合法的、有效的。这也证明了“主从学说”之“绝对无效论”的推定同样是值得商榷的。 光是从字面上看：竟然“一房二卖”？哪还得了啊？要回答这个问题，首先要做到不要光是单凭主观臆断，一定要实事求是地认真研究，不要总是吓唬别人也吓唬自己。 换句话说：普通合同上没有这样的约定，然而担保合同上有这样的约定，竟然“一房二卖”？哪还得了啊？如果不实事求是地认真研究这个问题，使出“绝对无效论”来死搬硬套就彻底完蛋了。 第三，“主从学说化”是担保物权法系的最大焦点难点问题，并且流行了20多年，对于修正担保法、物权法是个很大的障碍，怎么不起副作用？ （1）“主从学说化”概说 近几年来，大家通过认真学习研究物权法，陆陆续续发现一些重大的焦点难点问题。其中，在普通物权法体系最大的焦点难点问题是城乡土地所有权二元化，在担保物权法体系最大的焦点难点问题是“主从学说化”。 主从学说化，是指全国从上到下、从里到外布满了主从学说，大家众志成城众口一词，人为地割裂事物的内在联系，人为地颠倒合同关系、债权关系、物权关系的座次，以其公式化、模式化、绝对化的方式推销理念并收买人心，以虚无化、泛滥化、定格化、系统化的办法进行大肆渲染并结成同盟，从而颠覆担保物权法原理，使得修正错误观点时困难重重，也使得债权人与债务人无所适从。 简单地说，主从学说化，就是“普通合同是主合同、担保合同是从合同，普通债权是主债权、担保债权是从债权”学说之泛滥成灾化，使得绝大多数人信以为真，使得不相信的人也百口莫辩。 这是中国最为怪异的法律文化氛围。真理掌握在极少数人手里，而且是掌握在名落孙山的草根学者手中。本来这个课题的谜底应当由吃皇粮的法理学家们来揭开的，为什么20多年来没有专家学者来揭开这个老底子呢？本来这样的理论体系早应该收敛、收手和终结的，为什么这样的理论总是有增无减呢？ 本文以及相邻文章中所谓“主从说”、“主从学说”，实质上就是“主从学说化”。千篇一律地唱一样的曲调，千篇一律地重复同样的机械性理论，千篇一律地与“物权至上规则”唱对台戏，千篇一律地乱点鸳鸯谱。只求嘴巴上说得痛快淋漓，从来不计较法律后果。某些人占有学术资源和权利资源，只许州官放火，不许百姓点灯。于是乎，陈陈相因，层层高障，变成了攻不破打不烂的铜墙铁壁。 从颁布物权法算起，这种理论体系统治了中国10年。从颁布担保法算起，这种理论体系统治了中国20年。虽然在法理上破绽多多、漏洞百出，在实践上也出了很多麻烦，理论界许多人仍然把它奉为圭臬，视之为绝对真理。欲要冲破这个樊篱，重构一套崭新的理论体系，还要等待时日，还要作许多基础性的工作。 想想看，全国13亿人中有几个如丝园这样拼命的研究这样的理论？也有相当一部分人是有这个贼心，却没有这个贼胆。这样一来，反“主从学说”者孤军奋战，如西西弗斯的苦役一样，永远没完没了。这样的事情再也不能持续下去了，必须另辟蹊径，探索出一条宽广的道路出来。 从普通合同到担保合同，从普通物权到担保物权，从普通债权到担保债权，这样一个破旧立新的良性发展过程大家都看得很真切，谁也不怀疑这是事物发展的客观规律。既然如此，为什么大家又要肯定普通合同是主合同、担保合同是从合同和普通债权是主债权、担保债权是从债权呢？难道说一切陈旧的东西都是主要的、一切新式的东西都是次要的吗？ 从合同生效主义到登记生效主义、交付生效主义，从债权中心论